A. 如何考察购物中心，重要性及考察的4大角度
1、做好购物中心考察的重要性
重要性一:
了解购物中心发展与城市演变和需求的逻辑关系，提炼其项目策划定位成功的内在规律，培养商业项目战略把握与理解能力。
重要性二：
调查典型案例，探索其商业定位由来和运营成功经验，发现可供公司借鉴的案例，培养购物中心运营管理思维与操作能力。
重要性三：
与商业运营公司进行交流，学习其管理运作模式，为公司商业项目建设提供参考。
重要性四：
通过考察和学习各城市的主题购物中心，对各项目内功能分区及内部装饰设计有进一步学习，了解商业综合体项目的特点和现阶段的商业模式以及对商品展示的要求, 认识商业综合体在现阶段如何满足客户的需求。了解和借鉴各大商场的优点，在实地考察中发现问题，积累知识，开阔眼界，为以后的工作积累经验和提供素材。
重要性五：
通过对多地项目的考察，能够开阔视野和更加深入地了解相关知名品牌，同时通过前期沟通能深入和一些品牌商家进行商务对接和洽谈，促使尽快达成合作意向。
2、购物中心考察的4大角度：
考察角度1：商圈+典型项目
从宏观的角度来看，要从商圈的角度去考察典型项目，那么首先必须对项目所在城市概况、商圈分布与特征进行详细的概括与分析。在此基础上，再去考察典型项目本身，所得到的考察结果不仅有利于对城市商圈的客观深入了解，更有助于对典型项目的定位、业态、运营等有更深刻的判断和经验获取。那么，考察商圈+典型项目，要点有哪些呢？
1）城市整体情况分析：
城市概况、主要经济指标、对外交通情况、市内交通、城市战略定位、城市综合竞争力（其中，对于三四线不太知名的城市来说，需要考察的内容更多，包括人口构成与分布、经济指标、主导产业、城市区域图、商业现状、城市未来规划等）
2）城市商圈整体考察：
商圈分布、商圈发展特征、形成原因、商业区域、重点商圈 区位鸟瞰图指示各商圈位置，然后介绍商圈等级、主要功能定位、商圈辐射的人群（数量、消费力和消费习惯）、代表商业和在建商业（位置、鸟瞰图和项目基本档案）。
3）单个商圈重点考察：
商圈名称、位置、性质（即商圈定位和档次）、代表商业项目、业态、消费人群及年龄结构。
4）典型项目考察：
项目交通与区位、定位、规划设计、业态组合、面积、层高、每层商铺数量、装饰风格、商业氛围、品牌特色、业态与商铺布置、主力店介绍、商品陈列、主题特色、运营管理、项目总结。
考察角度2：对项目的全面考察
考察要点：
① 基本档案、规划设计概念、项目定位；
② 区位分析（包括人车分流、出租车等候点、通畅回路、道路设置）；
③ 外部动线，内部动线；
④ 项目外观，室内空间、中庭、天顶设计风格、店铺设计；
⑤ 业态分析（业态分布、现场照片）、各楼层业态组合与品牌、楼层业态布局、特色业态展示、主力店展示与品牌分析。在此基础上，如果可获取到更详细的信息，可详细考察招商情况，包括引进的首店、商家数量、各业态商家数量占比、品牌组合分析、合作经营模式，以及SWOT分析；
⑥ 节点分析，即考察项目的设计细节与创意，包括建筑外立面、入口门厅、中庭、自动扶梯、电梯间、公共走道、公共卫生间、公共休息区、配套设施，需要通过大量实景照片展示，并配以文字解说与点评，方能勾勒细节优缺点。
考察角度3：同类项目对比考察
案例1：北京西单大悦城等6大项目对比考察
考察对象：西单大悦城、老佛爷购物中心、北京乐天银泰百货、新光天地、芳草地、朝阳大悦城
考察要点与可取之处：
1）人员管理：楼层人员管理、楼层管理大包干、总服务台管理、楼层督导台改服务岛、保洁人员管理
2）环境管理：休息椅变形计、灯光/投影/LED包柱、环保设计及形态各异的垃圾桶、卫生间、绿植、艺术墙体、装修管理、艺术与商品的完美结合
3）导视管理：导视系统——商场内的导航，导视系统——楼层及品牌简介，指示牌，宣传单广告取阅栏、安全警示贴、消防警示贴、安全出口指示地贴
4）营销管理：体验式营销、节日营销、名人营销。
B. 什么叫开放式购物中心
门类繁多，顾客自主选择商品，超市的形式，百货商店的商品规模
C. 体验式业态给购物中心带来的变化主要体现在哪些方面
“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与专、体验和属感受，对空间和环境的要求也更高。
“体验式”的产生，是源于商业零售行业的不断发展升级，以及消费者对于购物场所的要求日趋多元化。越来越多的消费者已经不能满足于仅仅在商场购物，而是呈现出休闲、运动、娱乐、就餐、培训等多方面的消费诉求，同时，消费者对于购物环境的要求也越来越高。
“ 体验式商业”最常见的载体是购物中心，因为购物中心在建筑设计、空间品质和经营模式上，更易于实现“体验式”的要求；同时，购物中心在业态组合上的丰富性和多元化，也为体验式业态的存在提供了契机。
D. 什么是体验式购物中心
你好：
“体验抄型”购物中心，作为商场同质化时代提出的一个新名词，在国外早已有一批经验丰富的地产运营商在付诸实践。然而国内对于何为“体验型”购物中心，开发商们对于这个概念仍处在未知或一知半解，还处于探索阶段。
体验式购物中心是一种以休闲娱乐为主，购物为辅的城市购物中心，一般位于城市次中心区，大型居住社区或者都市游憩区等位置，体量一般较大，它强调从生活情境出发，塑造人们的感官体验及心理认同，通过环境、建筑及与城市风格的融合营造出别致的休闲消费场所，激发出消费者的消费意识和购物行为。与传统的购物中心相比，更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和舒适、优雅的环境，追求与消费者阶层生活品位、消费习惯相匹配。
如果对你有所帮助，请采纳。
E. 如何增加购物中心体验式消费
购物中心流行体验式消费
高力国际近日发布深圳零售物业市场研究报告，报告显示，2012年1至11月，全市累计实现社会消费品零售总额3620.1
亿元，同比增长15.8%，相较去年同期增长17.7%有所放缓。
回顾2012年，深圳零售物业市场整体平稳发展。虽然受消费需求增幅减弱等因素影响，零售商扩张步伐相比2011年更谨慎，但仍录得多宗国内外优质品牌进驻深圳的案例。
今年预计有4座大型购物中心入市，带来约49.7万平方米的新增供应，超过6成集中在宝安和龙岗区。预计2013年平均空置率会有小幅上升，平均租金会有轻微下降。
▶市场状况
高力国际研究显示，2012年第四季度，南山区宝能All
City正式开业，为零售物业市场带来11万平方米的新增供应，整体库存增至197万平方米，深圳市平均空置率录得6.3％，环比下降0.3个百分点。
居民消费需求的增速放缓以及电子商务的蓬勃发展，对传统零售业造成一定的冲击，尤其是本土服装品牌。而国际快时尚品牌并未受到明显影响，扩展仍然活跃。
随着新的购物中心不断涌现，市场竞争日趋激烈，增加体验式消费成为吸引客源、提升竞争力的主要手段之一。
▶租金分析
高力国际报告指出，2012年第四季度，深圳市大型购物中心首层平均租金录得每平方米每月925.5元（按实用面积计算），与上季度相比轻微上升1.46％。
购物中心租金定位两极化明显：成熟商圈的优质购物中心通过业态升级调整提升竞争力，租金水平也进一步提高；而新兴商圈的购物中心则希望通过租金优惠吸引及培育优质租户，故租金仍定位在较低水平。
F. 10种体验式购物中心，哪个是你的菜
我觉得综合式购物中心太泛滥了，
体验感特别差劲，
还是传统型购物中心比较好一些。
G. 体验式购物中心的介绍
体验式复购物中心是指一种以休制闲娱乐为主，购物为辅的城市购物中心，一般位于城市次中心区，大型居住社区或者都市游憩区等位置，体量一般较大，它强调从生活情境出发，塑造人们的感官体验及心理认同，通过环境、建筑及与城市风格的融合营造出别致的休闲消费场所，激发出消费者的消费意识和购物行为。与传统的购物中心相比，更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和舒适、优雅的环境，追求与消费者阶层生活品位、消费习惯相匹配。
H. 如何做好购物中心的业态规划
一、 购物中心业态选择与规划原则（入门必知）
1、业种的选择、规划与组合步骤
业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。
① 业种选择
业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。
必要条件一：两个以上主力店
必要条件二：品种功能一站到位
必要条件三：高度专业化、差异化（高度特色专业化、错位经营差异化） ② 业种组合
商场业种组合的目标有三个：一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。
一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种。 ③ 业种功能分布
业种的具体分布、营业场所的布置，应以便于消费者参观与选购商品、便于展示和出售商品为前提。商场管理者应将售货现场的布置与设计当作创造销售（而不仅仅是实施销售）的手段来运用。业种的功能分布有三大技巧：激发消费欲望；结合业种特点及购买规律；主力店
优先，辅助店随后。
此外，还需重点考虑：业种品牌布局的内容，品牌组合要达到的9大效应和品牌组合步骤。
2、业态规划原则与三大问题 业态规划的基本原则
① 定位三原则 其一，区域环境定位：即综合体（购物中心）要实现哪些基本的功能；其二，目标客群的选择；其三，规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构。
② 功能性选择是业态组合规划的基础：位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多；郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。
③ 业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径。
④ 长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提。
⑤ 空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题
⑥ 业态组合是一个永远的动态过程，不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化。 业态规划中必须要考虑的三大问题：
① 业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态；
② 配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系；
③ 落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。 二、购物中心业态规划指南（教你怎么做）
制定购物中心业态方案的前提，一定是首先对项目定位的精准把握；再往前推，定位如何确定？则是对项目所处城市的背景、区域、本体开发模式选择的分析，以及竞争机会的判断。因此，在
做业态规划前，宏观的调研和分析必不可少。 1、商业业态定位市场调研计划书
商业业态定位市场调研计划书，主要从以下6大方面着手：
① 消费者意见调查：了解该地区消费者背景信息，消费行为习惯，对××商圈的态度，媒体接触习惯。
② 消费群分类调查：从总体上调查××各个阶层的情况，经济状况和经济能力，文化和价值观念。 ③ 商家意见调查：目前经营状况，投资经营者投资、经营意向及需求，投资、经营者价位承受力。
④ 消费品批发市场调查：了解商业规划方向、经济特征和发展趋势；对现有城市商业格局和现有商圈进行分析；商场、超市及中档以上店铺数量及分布状况；经营面积、档次；店铺性质；商铺主营商品类别。
⑤ 商圈调查：商圈概况（人口、交通及相关基本信息）；商业产业结构及整体经营状况；规划及发展趋势。
⑥ 潜在客户访谈：了解潜在客户（个体商户、主力店、大型商业机构）对产业物业的需求特征。
2、业态组合与比例配制
根据项目整体定位确定项目功能定位及业态组合，并根据项目楼层分布实际情况变更。变更指南如下：
① 付租金能力强、小面积的商家可规划在商业价值高的区域，如银行、面包屋、西式快餐厅等； ② 付租金能力差、大面积的商家可规划在商业价值低的区域，如超市、家具家居、大型餐饮； ③ 随机性消费业种规划在昭示性强的位置，如首饰、化妆品、礼品、服装等；
④ 目的性消费业种规划在昭示性弱的位置，如美容美发、大型餐饮、KTV、影院等； ⑤ 餐饮等商家环绕湖景分布，利用景观资源提升租金水平；
⑥ 主力店及次主力店所占面积比例占60%左右；
⑦ 餐饮及休闲娱乐所占面积比例占30%左右。
3、业态规划实操方法
案例一：体验式购物中心如何规划业态？
北京华润五彩城业态策划方案
五彩城是为消费者提供“一站式”服务的综合性购物中心,是集购物、餐饮、娱乐和时尚生活体验为一体的Living Mall。
五彩城业态规划思路：区域商业中心有些共性的特点，如面向家庭和生活需求，也有许多不同的特点，如消费者的购物习惯、价值取向等。因此，不同的区域商业中心需要从区域客户的功能需求、情感诉求等多方面综合分析来规划业态。具体从以下几方面进行分析：
① 目标消费者社会特征；
② 目标消费者消费行为特征；
③ 目标消费者价值取向与情感需求；
④ 目标消费者消费功能需求。
案例二：知名产品线如何做业态规划？（以大悦城为例）
① 上海大悦城业态规划思路
在设定上海大悦城的业态前，首先整体上对大悦城的发展战略与经营理念、品牌体系、集团商业地产平台（大悦城近年开业及拓展计划）、大悦城形象店（西单大悦城），以及大悦城理念做整体梳理。
新项目概况（位置交通、区域未来前景），项目定位（定位思路、目标人群分析、项目定位核心点），大悦城发展战略与经营理念，楼层业态分布规划，由基本生活方式和时尚生活方式发散开，汇集相应业态。然后根据楼层特性，确定各楼层业态配置与比例。
I. 什么是体验式商业
体验式商业，它区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费内者的参与、体验和容感受，对空间和环境的要求也更高。
体验式商业最常见的载体是购物中心，因为购物中心在建筑设计、空间品质和经营模式上更易于实现“体验”的要求；同时，城市购物中心要求业态组合具有丰富性和多元化，体验式商业恰能迎合这种需求。
让商业向体验式转型的紧迫感更趋强烈的是电商的繁荣。随着电子商务的发展，实体地产的零售领域阵地正在不断丧失。
同时，商业地产项目的密集建设也导致实体商业竞争激烈，传统的百货业态、商超模式在吸引客流上的优势不再那么突出，这个时候放眼望去，可见体验式商业“光芒闪烁”。
(9)体验式购物中心面积扩展阅读
体验式购物中心，特点：
1、在业态配比上，以休闲娱乐为主，购物功能为辅；
2、商业理念上，强调顾客的心理体验以及在购物过程中的立体感受；
3、在商场设计和空间环境营造上凸显娱乐性、互动性、文化性、情景性和个性化等特点，一般为开放式购物区间。
4、坐落在相对集中的高收入人群区域，停车方便，有足够的停车位。