A. 如何做好購物中心的業態規劃
一、 購物中心業態選擇與規劃原則（入門必知）
1、業種的選擇、規劃與組合步驟
業種品牌組合是商業運作中極為重要的內容。如若業態組合定位科學合理，可為商場營銷增加靚麗的賣點，有利於促進商場的銷售。反之，如果業種組合定位不符合項目所在城市商業發展現狀的實際需要，將導致項目投入運營後無法做旺，進而最終歸於失敗。
① 業種選擇
業種選擇要按照市場需求的原則來進行，而不是越大越好，品牌越響越好。要根據項目自身的定位、市場需求等來確定。
必要條件一：兩個以上主力店
必要條件二：品種功能一站到位
必要條件三：高度專業化、差異化（高度特色專業化、錯位經營差異化） ② 業種組合
商場業種組合的目標有三個：一個是給顧客生活帶來便利；一個是能滿足顧客生活必需；再有就是讓顧客買起來方便和愉悅。
一個商場中，商品的組合比率大致上可以分為普通商品60%、觀賞商品10%、利潤商品15%、並列商品15%，要製造豐富有彈性的業態組合可根據這一比例選擇相關的業種。 ③ 業種功能分布
業種的具體分布、營業場所的布置，應以便於消費者參觀與選購商品、便於展示和出售商品為前提。商場管理者應將售貨現場的布置與設計當作創造銷售（而不僅僅是實施銷售）的手段來運用。業種的功能分布有三大技巧：激發消費慾望；結合業種特點及購買規律；主力店
優先，輔助店隨後。
此外，還需重點考慮：業種品牌布局的內容，品牌組合要達到的9大效應和品牌組合步驟。
2、業態規劃原則與三大問題 業態規劃的基本原則
① 定位三原則 其一，區域環境定位：即綜合體（購物中心）要實現哪些基本的功能；其二，目標客群的選擇；其三，規模選擇：城市綜合體（購物中心）的面積、大小及橫豎向空間結構。
② 功能性選擇是業態組合規劃的基礎：位於城市中心區的購物中心，購物、餐飲、休閑娛樂等功能業態相對突出；社區型購物中心，目的性消費較強的零售類業態會比較多；郊區型的購物中心，主題性消費更強，娛樂體驗類消費業態則更加豐富。
③ 業態的相關性是確保客流動線流暢、提升總體銷售收益的重要途徑。
④ 長期租金回報能力（商家承租能力）評估是業態和品牌規劃的前提。
⑤ 空間資源的約束是我們在業態規劃中必須面對的課題
⑥ 業態組合是一個永遠的動態過程，不同時期，由於其面臨的任務與挑戰不同，業態和品牌作為實現目標的工具，必定會有所變化。 業態規劃中必須要考慮的三大問題：
① 業態的選擇：一個綜合體或是購物中心究竟應該承載哪些功能、涵蓋哪些業態；
② 配比的問題：各業態在綜合體或購物中心中的佔比及每一業態中具體每個業種數量的多少以及相互的比例關系；
③ 落位與分布的問題：各業態在綜合體或購物中心的區位與業態之間的相互關系。 二、購物中心業態規劃指南（教你怎麼做）
制定購物中心業態方案的前提，一定是首先對項目定位的精準把握；再往前推，定位如何確定？則是對項目所處城市的背景、區域、本體開發模式選擇的分析，以及競爭機會的判斷。因此，在
做業態規劃前，宏觀的調研和分析必不可少。 1、商業業態定位市場調研計劃書
商業業態定位市場調研計劃書，主要從以下6大方面著手：
① 消費者意見調查：了解該地區消費者背景信息，消費行為習慣，對××商圈的態度，媒體接觸習慣。
② 消費群分類調查：從總體上調查××各個階層的情況，經濟狀況和經濟能力，文化和價值觀念。 ③ 商家意見調查：目前經營狀況，投資經營者投資、經營意向及需求，投資、經營者價位承受力。
④ 消費品批發市場調查：了解商業規劃方向、經濟特徵和發展趨勢；對現有城市商業格局和現有商圈進行分析；商場、超市及中檔以上店鋪數量及分布狀況；經營面積、檔次；店鋪性質；商鋪主營商品類別。
⑤ 商圈調查：商圈概況（人口、交通及相關基本信息）；商業產業結構及整體經營狀況；規劃及發展趨勢。
⑥ 潛在客戶訪談：了解潛在客戶（個體商戶、主力店、大型商業機構）對產業物業的需求特徵。
2、業態組合與比例配製
根據項目整體定位確定項目功能定位及業態組合，並根據項目樓層分布實際情況變更。變更指南如下：
① 付租金能力強、小面積的商家可規劃在商業價值高的區域，如銀行、麵包屋、西式快餐廳等； ② 付租金能力差、大面積的商家可規劃在商業價值低的區域，如超市、傢具家居、大型餐飲； ③ 隨機性消費業種規劃在昭示性強的位置，如首飾、化妝品、禮品、服裝等；
④ 目的性消費業種規劃在昭示性弱的位置，如美容美發、大型餐飲、KTV、影院等； ⑤ 餐飲等商家環繞湖景分布，利用景觀資源提升租金水平；
⑥ 主力店及次主力店所佔面積比例佔60%左右；
⑦ 餐飲及休閑娛樂所佔面積比例佔30%左右。
3、業態規劃實操方法
案例一：體驗式購物中心如何規劃業態？
北京華潤五彩城業態策劃方案
五彩城是為消費者提供「一站式」服務的綜合性購物中心,是集購物、餐飲、娛樂和時尚生活體驗為一體的Living Mall。
五彩城業態規劃思路：區域商業中心有些共性的特點，如面向家庭和生活需求，也有許多不同的特點，如消費者的購物習慣、價值取向等。因此，不同的區域商業中心需要從區域客戶的功能需求、情感訴求等多方面綜合分析來規劃業態。具體從以下幾方面進行分析：
① 目標消費者社會特徵；
② 目標消費者消費行為特徵；
③ 目標消費者價值取向與情感需求；
④ 目標消費者消費功能需求。
案例二：知名產品線如何做業態規劃？（以大悅城為例）
① 上海大悅城業態規劃思路
在設定上海大悅城的業態前，首先整體上對大悅城的發展戰略與經營理念、品牌體系、集團商業地產平台（大悅城近年開業及拓展計劃）、大悅城形象店（西單大悅城），以及大悅城理念做整體梳理。
新項目概況（位置交通、區域未來前景），項目定位（定位思路、目標人群分析、項目定位核心點），大悅城發展戰略與經營理念，樓層業態分布規劃，由基本生活方式和時尚生活方式發散開，匯集相應業態。然後根據樓層特性，確定各樓層業態配置與比例。
B. 在哪裡能看到全國購物中心業態的分析數據
最新消息匯客雲已經發布五一商場客流數據；其他請參考匯客雲於2020年3月3日發布的《匯客雲中國實體商業客流桔皮書》。
C. 各個商場的樓層業態分布平面設計圖哪裡找
可以到商場實地看一下就可以。一般很少有單位會把此掛在官網上的。回
打開以下鏈接，供答參考：
http://www.global-harbor.com/UploadImage/Brand/20140916150124964.jpg
D. 三線城市的大型商場的業態分布怎麼才合理
根據國內貿易局1998年6月5日發布的關於商業業態分類指導意見。商業業態包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。各主要業態選址和經營特徵如下。
1、百貨店
百貨店是指在一個大建築物內，根據不同商品部門設銷售區，開展進貨、管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業態。
（1）選址在城市繁華區、交通要道。
（2）商店規模大，營業面積在5000平方米以上。
（3）商品結構以經營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。
（4）商店設施豪華、店堂典雅、明快。
（5）採取櫃台銷售與自選（開架）銷售相結合方式。
（6）採取定價銷售，可以退貨。
（7）服務功能齊全。
2、超級市場
超級市場指採取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業態。
（1）址在居民區、交通要道、商業區。
（2）以居民為主要銷售對象，10分鍾左右可到達。
（3）商店營業面積在1000平方米左右。
（4）商品構成以購買頻率高的商品為主。
（5）採取自選銷售方式，出入口分設，結算由設在出口處的收銀機統一進行。
（6）營業時間每天不低於11小時。
（7）有一定面積的停車場地。
3、大型綜合超市
大型綜合超市是指採取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業態。
（1）選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。
（2）商店營業面積2500平方米以上。
（3）商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。
（4）採取自選銷售方式。
（5）設與商店營業面積相適應的停車場。
4、便利店（方便店）
便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業態。
（1）選址在居民住宅區、主幹線公路邊，以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企業事業所在地。
·商業地產招商策劃 ·房地產調研與可行性研究報告
（2）商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。
（3）居民徒步購物5-7分鍾可到達，80%的顧客為有目的的購買。
（4）商品結構以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點。
（5）營業時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。
（6）以開架自選貨為主，結算在收銀機處統一進行。
5、購物中心
購物中心指企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。
（1）由發起者有計劃地開設、布局統一規劃，店鋪獨立經營。
（2）選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道。
（3）內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業店、專賣店、快餐店等組合構成。
（4）設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。
（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。
（6）服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。
（7）根據銷售面積，設相應規模的停車場。
6、倉儲式商場
倉儲式商場指以經營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務的零售業態（其中有的採取會員制形式，只為會員服務）。
（1）在城鄉結合部、交通要道。
（2）商店營業面積大，一般為10000平方米左右。
（3）目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主。
（4）商品結構主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內用品等為主。
（5）店堂設施簡朴、實用。
（6）採取倉儲式陳列。
（7）開展自選式的銷售。
（8）設有較大規模的停車場。